안녕하세요. 오늘은 2만5천 세대의 미니신도시급 광명뉴타운 사업으로 1~16구역중 개봉역과 광명사거리역을 잇는 광명로와 근접해 있고 광명전통시장과도 근접해 있는 광명4구역 광명센트럴아이파크에 대한 분양정보와 투자분석에 대해서 가이드 해 드리려고 합니다. 참고하시어 좋은 분양 이루시기를 바랍니다. 감사합니다.
1. 개요
| 위치 | 경기도 광명시 광명2동 88-14 일원 |
| 단지명 | 광명센트럴아이파크 |
| 시공사 | HDC현대산업개발 |
| 규모 | 지하3층 ~ 36층, 11개동 |
| 용적률 / 건폐율 | 268% / 14% |
| 전용면적(㎡) | 39, 49, 59, 75, 84, 113 |
| 총가구수 / 일반분양 | 1,959세대 / 425세대 |
| 일반분양 예정 | 2,023년 하반기 예정 |
| 입주 예정 | 2,025년 예정 |
2. 추진현황
| 2009.12.04 | 기본계획수립 |
| 2010.12.27 | 정비구역지정 |
| 2011.02.28 | 추진위 승인 |
| 2016.06.30 | 조합설립인가 |
| 2018.06.22 | 사업시행인가 |
| 2020.01.28 | 관리처리계획인가 |
| 2021.07.01 | 철거신고 |
3. 분양 세대수
| 전용면적(㎡) | 총 세대 | 일반분양 |
| 39 | 190 | 106 |
| 49 | 238 | 185 |
| 59 | 729 | 32 |
| 75 | 337 | 34 |
| 84 | 455 | 61 |
| 113 | 8 | 7 |
| 소계 | 1,957 | 425 |
4. 입지환경
| 교통 | 7호선 광명사거리역 (약300m), 철산역 (약1.06㎞) |
| 문화 | 광명전통시장 근접, 롯데시네마 광명점 (약300m) |
| 병원 | 광명성애병원 (약1.5㎞) |
| 학교 | 광명초(약80m), 경기항공고(약900m), 광명북중(약800m) |
| 관공서 | 광명시청(약650m), 광명세무서(약980m), 광명경찰서 (약1.2㎞) |
2000년 초,중반을 기준으로 광명시 광명동은 뉴타운으로 기본계획수립이 들어가면서 현재 구역별로 진행중이다. 지금은 어수선하며, 정돈되어있지 않지만 향후 10년후에는 뉴타운의 면모로 거듭날 것이다.
5. 주변시세
(23년 7월 기준)
1)인근분양가
-광명자이더포레나(1구역 : 23년5월4일 분양) : 2,845만워/평
-호반써밋글랜드에비뉴(광명10구역) : 2,613만원/평 (분양가상한제 적용)
-광명 푸르지오포레나(20년6월29일분양) : 1,989만원/평
-철산역 롯데캐슬 에스케이뷰 클래스티지 : 3,030만원/평
-철산자이 헤리티지(22년12월26일 분양) : 3,100만원/평
2)주변 실거래가
| 개봉한진타운 | 현진에버빌 | 광명한진타운 | |||
| 1,371세대 - 2016년8월 준공 | 657세대 - 2009년7월 준공 | 1,633세대세대 - 2020년4월 준공 | |||
| 월 / 전용면적(㎡) | 공급금액 | 전용면적(㎡) | 공급금액 | 전용면적(㎡) | 공급금액 |
| 6월 / 59 | 4.75~4.95억 | 6월 / 59 | 5.4~5.55억 | 6월 / 59 | 5.7억 |
| 6월 / 84 | 6.2~6.667억 | 6월 / 84 | 6.4~6.6억 | 6월 / 84 | 7.25~7.45억 |
| 5월 / 59 | 4.85억 | 5월 / 59 | 4.95~5.2억 | 5월 / 59 | 6억 |
| 5월 / 84 | 5.7~6억 | 5월 / 84 | 6.39~6.7억 | 5월 / 84 | 7~7.1억 |
| 4월 / 59 | 5.1억 | 4월 / 59 | 5.39억 | 4월 / 84 | 5.8~6.58억 |
| 4월 / 84 | 5.7~6억 | 3월 / 59 | 5.2~5.36억 | 3월 / 59 | 5.5~6억 |
| 3월 / 59 | 4.6억 | 2월 / 59 | 5.6억 | 3월 / 84 | 6.5~7.7억 |
| 3월 / 84 | 5.6~6억 | 2월 / 84 | 6.6억 | 2월 / 59 | 5.7~5.9억 |
| 2월 / 84 | 6억 | - | - | - | - |
| 1월 / 84 | 6.05억 | - | - | - | - |
(출처:국토교통부 실거래가 공개시스템)
6. 조합원 매물
| 59㎡ - A타입10층 | 59㎡ - A타입25층 | 59㎡ - A타입12층 | |
| 권리가액 | 17,330 | 19,200 | 19,598 |
| 프리미엄 | 38,000 | 34,000 | 32,000 |
| 매매가 | 60,134만원 | 57,630만원 | 56,099만원 |
| 이주비 | 5,290 | - | 6,700 |
| 이사비 | 3,000 | 3,000 | 3,000 |
| 분양계약금 | 2,402 | 2,215 | 2,250 |
| 중도금 | 2,402 | 2,215 | 2,250 |
| 실제필요한자금 | 48,812만원 | 54,630만원 | 46,399만원 |
| 조합원 분양가 | 41,350 | 41,350 | 42,100 |
| 총취득가 (분양가+프리미엄) |
79,350만원 | 75,350만원 | 74,100만원 |
7. 분양가
분양공고 전
1) 조합원 분양가 (1,750만원/평)
-59㎡ 타입 기준 : 약4.1억
-75㎡ 타입 기준 : 약5.1억
-84㎡ 타입 기준 : 약5.6억
2)예상 일반 분양가 (3,500만원/평)
-59㎡ 타입 기준 : 약8억 이상
-75㎡ 타입 기준 : 약10억 이상
-84㎡ 타입 기준 : 약12억 이상
8. 분양 특이사항
분양공고 전
비규제지역으로 분양가상한제 미적용단지
9. 결론
광명4구역은 광명의 중심인 7호선 광명사거리역과 철산역 기반으로 16개구역의 뉴타운중 현재 11개가 진행되거나 완료된 상태이다. 11구역과, 12구역은 현재 이주중이거나, 1,2,4,10구역은 공사중에 있어 향후 10년후에는 광명이 천지개벽이 일어나지 않나 싶다. 주변에는 광면전통시장과 롯데시네마 광명점, 철산상업지구, 시청, 세무서가 약 1킬로미터 정도에 있다. 이미 분양이 완료된 철산자이더헤리티지는 분양가 2,800~3,100만원/평 이되며, 5년간 광명의 실거래가 추이는 그래프와 같이 우상향하고 있고 가격흐름도 최고점을 찍고 주춤거리지만 향후 뉴타운이 완성된다면 가격상승은 서울쪽과 견주어 볼것이다. 투자점수로는 요즘 광명의 분양가가 전체적으로 오르고 있는 추세라 평균보다는 약간 밑돌지만 평균소득대비 저평가 구간이라 아직은 투자의 가치가 있다고 봅니다. 입주물량은 10년 평균1,949세대 보다는 훨씬 수치적으로 올라가지만 향후 뉴타운이 형성된다면 철산동의 철산 재건축과 하안 재건축만이 물량이 남아있는 실정이다. 단지 거래량이 평균이상으로 활발하게 형성된다면 광명센트럴아이파크의 가치는 상상을 초월하리라 사료됩니다.
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