모르면 손해 2023년 세금 청약 세액 재건축 종합부동산세

안녕하세요. 오늘은 국토교통부에서 23년 1월 2일 배포된 부동산정책에 대한 이야기입니다. 취득세 및 종부세 부담이 줄어들고 보금자리 대출 부담도 줄어들고 있으니 1 주택자이건 2 주택자이건 좋은 기회를 잡아 투자에 활용하였으면 합니다. 감사합니다.

모르면 손해 2023년 목차

 

1. 세금(취득세, 양도세)

1) 취득세 중과 완화

지역 / 주택 수	1주택	2주택	3주택	4주택 이상, 법인
조정대상지역	1~3%	8% → 1~3%	12% → 6%	12% → 6%
비규제지역	1~3%	1~3%	8% → 4%	12% → 6%

※ 정부는 2 주택자 취득세 중과 2년여 만에 완화하였다. 그러나 3 주택 이상 보유자의 경우는 현행 중과세율 대비 50%로 인하하였다. 

※ 조정대상지역이란 : 직전월부터 소급하여 3개월간 해당지역 주택가격상승률이 소비자물가 상승률의 1.3개를 초과한 지역으로 강남, 서초, 송파, 용산 네 개 지역이 있다.(23년 1월 5일 현재)

※ 비규제지역 : 조정대상지역 외 지역

 

2) 무상취득 시 취득세 관세표준 변화

시가표준액(개별공시가격) → 시가인정액(매매사례가액, 감정가액 등)

※ 시가표준액이란 : 지방세의 기준과세를 정하기 위해 공시된 주택 및 토지의 가액을 말한다.

-국세청 홈택스 기준시가 검색-

※ 시가인정액이란 : 부동산을 취득할 때 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내에 기준일이 있는 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시가로 인정되는 과세표준액이다.

여기서 취득 부동산이 공동주택인 경우, 첫째 동일한 공동주택단지이고, 둘째 주거전용면적 기준으로 차이가 5% 이내이어야 하고, 셋째로 시가표준액의 차이가 5% 이내 이어야 한다. 그리고 공동주택 외의 다른 부동산들은 용도, 위치, 면적이 동일하거나 유사하면서 시가표준액 차이가 5% 이내이어야 한다.

 

3) 양도세 중과 배제 유예 1년 연장

구분	다주택자에 대한 양도소득세 한시적 중과배제 연장
중과 배제 대상	보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택
양도 소득세율	기본세율 6~45%
장기보유특별공제	양도주택이 보유기간 3년이상인 경우 장기보유특별공제 적용 ※15년 이상 보유 시 최대 30% 공제(연2%)
중과 배재 기간	현행	22년5월10일 ~23년5월9일까지 양도하는 주택에 대하여 1년간 한시적 배제
	개정안	1년연장

 

4) 양도세 이월과세 기간

기존 5년 → 10년

※ 이월과세란 : 배우자 또는 기계존비속으로 부터 5년 이내에 토지, 건물 또는 특정시설이용권을 증여받아서 양도할 때 그 취득가액은 취득 당시를 기준으로 계산하는 것.

 

2. 청약

1) 청약제도

	기존	현행
무순위 청약 거주요건 폐지	해당 시,군 거주 무주택자만 무순위 청약가능	지역에 상관없이 무주택택자라면 누구나 가능
예비당첨자 파기	60일	180일
예비당첨자 가구 수	가구수의 40%	가구수의 500%

※ 지난 23년 6월 26일에 나온 흑석자이 무순위 1차에서 전국의 사람들이 모두 청약을 했는지 사상최대로 약 83만 대 1의 경쟁률이 있던 사례도 있다. 어떻게 보면 누구나에게 청약의 기회를 줄 수 있지만 해당거주자에게는 그만큼 경쟁률이 높아 나쁠 수도 있다.

 

3. 세액

1) 월세 세액 공제

급여	세액
총 급여 5,500만원 이하 무주택 근로자	12% → 17%
총 급여 7,000만원 이하 무주택 근로자	10% → 15%

 

2) 전세 특례보증한도 : 무주택 청년(23년 1월부터 만 34세) 연소득 7,000만 원 이하인 자는 1억에서 2억으로 확대

 

3) 생활안정자금목적 주택담보대출 한도 : 가 2억 원 한도에서 LTV, DTI 한도로 대출이 가능

※ LTV : 담보인정비율로 주택을 담보로 조정지역 50%, 비규제지역 70%로 대출해 줌(무주택자의 경우)

※ DTI : 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 비율을 정하는 것을 말하며, 

 

4. 재건축

1) 안전진단 평가항목 변화

	기존	현행
구조안전성	50%	30%
주거환경	15%	30%
건축마감 및 설비 노후화	25%	30%

※ 안전진단은 주택정비사업 중 재건축에만 해당되는 사항으로 안전진단은 안전진단평가(구조안전성, 주거환경, 건축마감 및 설비 노후도, 비용분석)와 주거환경 분양 평가(도시미관, 소방활동의 용이성, 침수피해 가능성, 세대당 주차대수, 일조환경)로 나누어지는데 진단등급으로 E등급일 경우 재건축 판정이 내려지며, D등급의 경우 조건부 재건축이 되고 그 외의 A~C등급은 유지보수로 이루어진다.

 

2) 재건축 허용 판정점수 기준 변화

	기존	현행
즉시 재건축 (E등급)	30점	45점
조건부 재건축 (D등급)	20~55점	45~55점

※ 안전진단은 도정법 제12조에 의거하여 안전진단 신청 → 예비평가 → 안전진단기관 지정 → 안전진단 → 종합판정으로 이루어진다. 

 

3) 정밀안전진단(적정성 검토) 의무 시행 폐지

단, 지자체 요청 시 제한적으로 시행 가능

 

5. 종합부동산세

1) 기본공제액

	기존	현행
주택 (부속 토지 포함) - 다주택자	6억	9억
주택 (부속 토지 포함) - 1주택자	11억	12억
종합 합산 토지(나대지 및 잡종지 등)	5억	5억
별도 합산 토지 (상가 및 사무실 부속토지등)	80억	80억

※ 23년 6월 1일 현재부터 시행

- 과세기준일 : 매년 6월 1일, 1세대 1 주택자에 대해서 3억 원 기초 공제한 후 과세.

- 조정대상지역 내 2 주택 중과세율 폐지, 2 주택자의 경우 1.2~6%의 세율로 중과되었지만 올해부터는 1 주택과 동일하게 0.5~2.7%의 세율 적용.